
我在房产行业摸爬滚打快三十年了,从一线施工到做项目开发,见过楼市的红火,也看过市场的冷静,手里经手过的楼盘,从低层洋房到三四十层的超高层,数都数不清。身边不少亲戚朋友买房,都来问我意见,很多人觉得二三十层的高层气派、视野好,价格还比洋房便宜,挤破头要买,可我每次都忍不住劝他们,别光看眼前,用不了20年,现在这些遍地都是的二三十层高层住宅,大概率会遇上躲不开的3个困境,不是危言耸听,是实打实的行业实话。
现在买房的人,要么是刚需年轻人,要么是改善的中年人,大多只看重户型、地段、价格,很少有人去想二三十年之后房子会变成什么样。可房子是要住一辈子的,不是快消品,等你住到退休,等房子慢慢变老,高层的短板会暴露得一览无余,今天我就以一个老开发商的身份,跟大家掏心窝说说这3个困境,听完你再琢磨买房的事。
第一个困境,就是电梯老化,维修难、更换更难,出行成了大难题。
二三十层的高层,全靠电梯出行,没有电梯,这房子根本没法住。年轻人爬个七八层都累得慌,更别说住二三十层,等过个十几二十年,第一批高层住宅的电梯到了使用年限,问题就全来了。
我见过不少建成十几年的高层,电梯三天两头坏,要么关人,要么卡顿,业主天天提心吊胆,想修吧,配件不好找,维修费用高;想换吧,一部电梯几十万,一栋楼好几部,这笔钱谁来出?维修基金花完了,就得业主公摊,一栋楼几十户上百户,有人愿意出,有人不愿意,扯皮扯半天,最后电梯还是没法换,住在高层的老人、小孩,下楼都成了奢望。
而且高层电梯多,运行频率高,老化速度比低层建筑的电梯快得多,再过二十年,第一批高层的电梯基本都到了报废期,到时候出行难,会是最直接的麻烦,尤其是家里有老人的,年纪大了走不动路,电梯一坏,等于被困在家里,连门都出不去。
第二个困境,物业费收不上来,小区维护跟不上,慢慢变成“老破高”。
高层住宅住户多,一栋楼少则几十户,多则上百户,小区整体维护、保洁、安保、设备运转,全都靠物业费支撑。可住过高层的都知道,住户越多,人心越不齐,物业费收缴率永远是个大问题。
有人觉得物业费贵,有人觉得服务不到位,干脆拒交,时间一长,物业没钱运营,保洁偷懒、安保松懈,小区绿化没人管,墙面脱落、管道老化、消防设施损坏,全都没人修。不像低层洋房,住户少,物业费好收,维护起来也简单,高层一旦物业跟不上,用不了二十年,就会从光鲜亮丽的小区,变成又老又破的“老破高”,环境差、治安乱,住着闹心,想卖都卖不出去。
我经手的老楼盘里,就有这样的例子,建成十几年的高层,因为物业费收不上来,物业跑路,小区垃圾成堆,墙面斑驳,跟安置房都没法比,当初花大价钱买的房子,最后贬值不说,住得还憋屈。
第三个困境,拆迁难度极大,几乎成了“拆迁禁区”,转手也没人要。
很多人觉得房子老了没事,等拆迁就能换新房子,可我告诉大家,二三十层的高层,未来想拆迁,比登天还难,这也是最核心的困境。
拆迁的核心是利润,开发商拆低层建筑,一两层的老房子,拆了能盖高层,赚差价,可二三十层的高层,本身就已经是高密度建筑,拆了之后,再盖新房,容积率受限,盖不了更高更多的房子,开发商无利可图,根本不会接手拆迁。
而且高层住户太多,一栋楼几百户,拆迁安置的成本极高,要给每户补偿、安排过渡房,这笔费用是个天文数字,没人能承担得起。就算政府想改造,也只能做外墙翻新、管道维修的小修小补,根本没法彻底拆迁重建。
等过了二十年,这些高层房龄老、设施旧、环境差,又拆不了,想转手卖给别人,年轻人嫌老,老人嫌高,刚需看不上,改善更不会选,最后只能砸在自己手里,变成没人要的“烫手山芋”。
我干了一辈子房产,不是故意唱衰高层,只是见多了这样的现实,不想让普通人辛辛苦苦攒一辈子钱,买了套住着闹心、老了砸手的房子。现在很多人买房,只看当下的价格和便利,忽略了长远的居住问题,可房子是一辈子的归宿,不是一时的住所。
其实买房不用追求高楼层、大气派,适合自己、住得舒心才最重要。再过二十年,回头看就会明白,那些低密、宜居、好维护的房子,才是真正的香饽饽。
普通人买房,求的就是安稳、踏实,别被眼前的表象迷惑,多想想未来,才能少留遗憾。
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